Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã chính thức được thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 của Quốc hội. Với chương và 260 điều, Luật đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo ra động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Đội ngũ Luật sư, Chuyên gia của Apexlaw Việt Nam đã phân tích và tổng hợp các điểm mới trong luật đất đai 2024 so với Luật đất đai năm 2013. Apexlaw Việt Nam nhận thấy Luật đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới quan trọng, có khả năng tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản, nhà đất Việt Nam trong thời gian tới, bao gồm những nội dung sau:
Nội Dung Bài Viết
1. Cho phép mở rộng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất
Quy định cũ
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất được quy định trong luật tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật đất đai 2013; (Điều 130)
Quy định mới
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật đất đai 2024. (Điều 177)
Ngoài ra, Luật mới còn có các quy định mới liên quan đến “Tập trung đất nông nghiệp”, “Tích tụ đất nông nghiệp” (điều 177, Điều 192) có thể tạo điều kiện cho nông nghiệp phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn hướng đến mục tiêu năm 2030 phát triển 1 triệu héc-ta đất chuyên canh lúa chất lượng cao.
2. Quy định cụ thể trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển Kinh tế – Xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”
Quy định cũ
Trong luật đất đai năm 2013 chỉ đưa ra tổng 3 mục lớn trong đó có 8 mục nhỏ về các trường hợp nhà nước được phép thu hồi đất. Những trường hợp này còn khá chung chung mang tính chất trao quyền quyết định các trường hợp thu hồi đất cho Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Quy định mới
- Quy định cụ thể 31 trường hợp nhà nước “thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, cộng đồng. Đồng thời quy định thêm về tính minh bạch, công khai dễ giám sát và đã khắc phục được một số trường hợp địa phương thu hồi đất một cách tràn lan giống như đã xảy ra trước đây;
- Trong chương VII của Luật đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đất. Đã xác định được các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nổi bật là nguyên tắc “Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng xã hội đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật…” và “việc phê duyệt phương án hỗ trợ, bồi thường, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất” (Điều 91).
3. Bãi bỏ “Khung giá đất” và quy định “Bảng giá đất”
Quy định cũ
- Khung giá đất: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
- Bảng giá đất: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Quy định mới
- Khung giá đất: Bãi bỏ
- Bảng giá đất: Bảng giá đất được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và sẽ áp dụng từ ngày 01/01/2026 và sẽ được điều chỉnh bắt đầu từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. (Điều 159). Phương pháp này sẽ giúp cho bảng giá đất có thể tiệm cận sát nhất với giá đất trên thị trường.
- Quy định rõ các phương thức định giá bao gồm: Phương pháp so sánh; phương pháp thặng dư; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể (Điều 158 và điều 160). Trong trường hợp cần thiết phải được Chính phủ đề xuất và nhận được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá để phát triển Kinh tế – Xã hội.
4. Bổ sung quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, quy định nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất
Luật Đất đai 2024 quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất ở trên thị trường “Sơ cấp đất đai”. Quy định này sẽ hỗ trợ đầu tư phát triển kinh tế xã hội đồng thời thông quy hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ “địa tô chênh lệch” sẽ thu hồi vào ngân sách nhà nước đề có thể phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.
5. Quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất”
Điều 125 Luật đất đai 2024 quy định cụ thể về việc “Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với “đất đủ tiêu chuẩn” do nhà nước tạo lập hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (Điều 126) đối với đất chưa giải phóng được mặt bằng mà “nhà đầu tư trúng thầu sẽ có trách nhiệm ứng phần vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc có thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trung thầu.
Bổ sung cơ chế quy định mới về thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” (Điều 126) đã bảo đảm được sự hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan là người sử dụng đất bị thu hồi, nhà đầu tư nhà nước.
6. Quy định thông thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội
Quy định cũ: Không quy định
Quy định mới
Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 129). Quy định này được áp dụng đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội. Theo đó, sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy sự phát triển sản xuất kinh doanh như các dự án khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, thương mại, y tế, giáo dục….
7. Cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024
Đặc biệt, Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển để tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành “Nghị định quy định về giá đất” thực hiện Luật Đất đai 2024, thay vì ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất”.
Luật Đất đai 2024 đã được thông qua, Dựa theo những quy định mới được Các cơ quan có thẩm quyền xây dựng thì Luật Đất đai 2024 đã và đang nhận được rất nhiều sự ủng hộ từ nhân dân. Cho đến khi luật chính thực có hiệu lực thực hiện từ 01/01/2025 còn khá lâu, những cải cách, thay đổi của Luật cần có thời gian đi vào thực tế để đánh giá.
Apexlaw Việt Nam sẽ cập nhật những thông tin mới nhất về Luật đất đai 2024 và gửi đến Bạn đọc. Xin cảm ơn.
