Nội Dung Bài Viết
Mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền Có cần nộp thuế không
Hiện nay, thay vì sang tên sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi khi mua nhà, nhiều người lựa chọn cách mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền với hy vọng bớt được vài chục triệu tiền thuế.
Ví dụ như vào tháng 10, chị Thu T, trú Hà Nội, đã quyết định mua một căn hộ chung cư với giá 2,8 tỷ đồng ở địa bàn quận Nam Từ Liêm. Cho rằng giá căn hộ bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực nên T đã có dự định mua bán bằng hợp đồng ủy quyền thay cho việc ký hợp đồng mua bán như thường lệ rồi sang tên sổ đỏ.
Chị T nói rằng chấp nhận những rủi ro cho dù biết rằng khi sử dụng cách này chị không được đứng tên sổ đỏ.
Một trường hợp tương tự, hai năm trước, Anh T mua một căn chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội ở quận Bắc Từ Liêm. Thời điểm đó, khu nhà mới đưa vào sử dụng được 2 năm trong khi theo quy định phải ngoài 5 năm mới được chuyển nhượng nên anh Tú phải ký hợp đồng ủy quyền.
Nhà anh hiện tại đang sử dụng nhưng toàn bộ giấy tờ vẫn đứng tên chủ cũ. Bởi lẽ giá rẻ hơn 300 triệu đồng nên anh chấp nhận.
Theo đội ngũ Luật sư của Apexlaw Việt Nam cho rằng theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận hai bên và sẽ không làm phát sinh việc chuyển dịch tài sản từ người bán sang người được uỷ quyền.
“Nhà ở là một loại tài sản được đăng ký quyền sở hữu nên chủ nhà hợp pháp phải được thực hiện ghi nhận trên sổ đỏ. Nếu mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền, người mua sẽ không được coi là chủ sở hữu”, luật sư của Apexlaw Việt Nam phân tích.
Theo luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản liên quan có quy định cá nhân sẽ phải nộp một loại thuế thu nhập nếu có phát sinh thu nhập từ những hoạt động mua bán nhà với mức 2% giá trị chuyển nhượng.
“Lừa đảo núp bóng doanh nghiệp bất động sản” Đọc thêm TẠI ĐÂY
Những rủi ro khi mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền
Luật sư Apexlaw Việt Nam nêu ra một số rủi ro khi thực hiện mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền như sau:
Thứ nhất, giao dịch mua bán vô hiệu. Việc chuyển nhượng đất đai bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trong thời điểm này, các bên cần thực hiện đồng thời hai bước là kê khai nghĩa vụ tài chính và thực hiện đăng ký sang tên. Trong trường hợp mua bán bằng hợp đồng ủy quyền, bạn sẽ không thể chứng minh được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.
Thứ hai, quyền lợi của bạn gắn với căn nhà có thể bị giới hạn theo phạm vi ủy quyền nên người mua nhà có thể thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trong trường hợp hợp đồng ủy quyền không được thỏa thuận.
Thứ ba, khi phát sinh tranh chấp, bên nhận ủy quyền (bên mua) cần chứng minh giao dịch mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền có thực thông qua việc thanh toán, bàn giao giấy tờ quyền sử dụng đất. Việc chứng minh này trên thực tế rất khó bởi lẽ ngoài hợp đồng ủy quyền, hai bên thường lập thêm một giấy viết tay về việc mua bán để đề phòng.
Nhưng, dù có lập giấy nào, giao dịch mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định về mặt hình thức (Không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng).
Thứ tư, rủi ro trong trường hợp bên ủy quyền có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo điều 569 Bộ luật Dân sự, trường hợp xác lập hợp đồng ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền được thực hiện đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.
Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Thứ năm, rủi ro khi hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt khi một trong các bên chết. Bộ luật Dân sự đã quy định, nếu một trong các bên chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực. Khi đó, căn nhà sẽ chia cho người thừa kế của bên bán.
Thực tế nhiều trường hợp yêu cầu bên bán làm thêm di chúc cho tài sản này để hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, rủi ro vẫn xảy ra do di chúc hoàn toàn có thể được sửa hoặc thay đổi bất kỳ lúc nào bởi người lập.
