Theo các Luật Sư, chuyên gia của Apexlaw Việt Nam, hiện nay các chủ đầu tư “lách luật” để xây dựng trái phép chung cư mini là rất nhiều, bởi lẽ theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư đã thấy lỗ từ trước khi làm. Do đó, phần lớn, chung cư mini trên thị trường được xây dựng trái phép hoặc không đáp ứng các quy định về kết cấu – giấy tờ – phòng cháy chữa cháy.
Theo nhiều chuyên gia bất động sản cũng đã đưa ra nhận định, loại hình chung cư mini cho đến nay vẫn chưa được quy định cụ thể ở trong luật, hiện nay sẽ có hai trường hợp khi mua chung cư mini bao gồm:
- Trường hợp 1: các sản phẩm là căn hộ được đưa vào để thực hiện kinh doanh thì chủ đầu tư sẽ phải thiết lập dự án và thực hiện tuân thủ các quy định pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đất đai và kinh doanh bất động sản. Theo đó các chủ đầu tư sẽ mất khoảng 2 đến 4 năm để triển khai hoàn thiện dự án và đưa vào kinh doanh hợp pháp.
- Trường hợp 2, chủ đầu tư của các chung cư mini những không đáp ứng đủ được các điều kiện theo pháp luật về quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, quy định, đầu tư… nên không được cấp phép. Ở trong trường hợp này, người mua sẽ phải đứng tên chung trên sổ đỏ với nhà đầu tư và những người khác.
Trong trường hợp thiếu may mắn, nhiều người mua chung cư của chủ đầu tư xây dựng trái phép chung cư mini sẽ được mua bán bằng giấy viết tay và không được đứng tên trên sổ đỏ. Những trường hợp ở đến 10 năm-15 năm mà vẫn không có sổ đỏ rất nhiều. Điều này khiễn phát sinh rủi ro nếu có tranh chấp.
“Cháy Chung Cư Mini-Ai Phải Chịu Trách Nhiệm” Đọc thêm TẠI ĐÂY
Theo quy định pháp luật hiện hành, cá nhân thực hiện mua các căn hộ “chung cư mini” sẽ được Nhà nước công nhận quyền của chủ sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được Nhà nước cấp sổ đỏ cũng như chia tách sổ đỏ, các chung cư mini này phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý. Trong khi đó, hiện nay hầu hết hiện nay các chủ đầu tư đều thực hiện xây dựng trái phép chung cư mini dẫn đến tình trạng không đủ điều kiện tách sổ đỏ riêng cho từng căn.
Theo ông Phạm Đức Toản, hiện là Tổng Giám đốc CTCP đầu tư và phát triển bất động sản EZ Property khẳng định, hiện nay những căn chung cư mini đều là sự đánh tráo khái niệm về một loại hình nhà ở chưa được pháp luật bảo vệ.
Chưa có một cơ sở pháp lý nào quy định công nhận chung cư mini là loại nhà ở được bán. Trên thực tế, đa số là cá nhân tự mua đất, sau đó xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, rỗi đem chia thành cắc căn hộ khép kín để bán các căn chung cư này thành căn hộ khép kín để bán.
Hoạt động xây dựng trái phép chung cư mini tiểm ẩn quá nhiều rủi ro liên quan đến kinh tế và chính tính mạng của những người đang sinh sống tại trung cư. Đây chính là một thỏa thuận dân sự miệng chứ không có hợp đồng mua bán vì không có quy định về hoạt động bán một phần tài sản.
Ông Toản khẳng định thêm, hiện nay có đến 95 chung cư mini trên thị trường là xây dựng trái phép, chủ đầu tư được cấp phép xây dựng nhà ở rồi xây dựng trái phép chung cư mini.
Nếu mua một khu đất có diện tích 200 m2 với giá là 10 tỷ đồng, nhưng chỉ xây được 5 tầng và chỉ được phép xây 70% diện tích, tức là 700 m2, chi phí cả tiền đất và tiền xây dựng là khoảng 20 triệu/ mét vuông, trong khi nếu xây đến 10 tầng, diện tích xây dựng là 1.400 m2, thì chia ra chi phí chỉ khoảng 12 triệu đồng một mét vuông. Nếu bán với giá 25 triệu/ mét vuông, thì nếu xây 5 tầng chủ đầu tư khó mà có lãi, nhưng lên đến 10 tầng thì lãi lớn.
Theo đó, nếu muốn xin cấp phép xây đến 10 tầng thì buộc lại phải có phòng cháy chữa cháy, mà chi phí cho phòng cháy chữa cháy rất cao và rất khó để được thẩm duyệt. Theo quy định pháp luật hiện hành, nếu diện tích mặt sàn vượt quá 1200m2 chủ đầu tư phải có phòng cháy chữa cháy. Do đó, các chủ đầu tư sẽ lách luật xin cấp phép dưới 1200 m2 để coi nhu một căn nhà dân bình thường và không cần phòng cháy chữa cháy.
Hoạt động xây dựng trái phép trung cư mini tiềm ẩn quá nhiều rủi ro, để giảm thiểu và hướng đến loại bỏ hoàn toàn hành vi này, các cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra rà soát, đẩy mạnh quá trình hậu kiểm chứ không chỉ cấp giấy phép xong rồi để đấy, nhìn vào vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ để đẩy mạnh hoạt động phòng cháy.
